BOLIGBEHOV, SMÅHUSPLAN og KNUTEPUNKTER

 

Oslo Arkitektforening holdt 19.1.et møte om problemstillinger omkring fortetting i småhusområder i Oslo. Jeg fant grunn til å gå prinsipielt til verks. 

1. 

En diskusjon om planen for småhusteppet i og omkring Oslo kan ses som en teknisk og arkitektonisk affære. Jeg tror derimot at diskusjonen bør føres innafor ei bredere ramme og dreie seg om ulike alternativer for hvordan man skal utvikle hovedstadsregionen, og ikke minst om hvordan det offentlige – det store ”Vi” som jeg fortsatt tror bør finnes der – skal gripe inn i byutviklingsprosesser.

I denne byen har det festa seg en oppfatning om at byveksten med sikkerhet kommer til å fortsette i samme tempo som i de to siste tiårene (den heftigste siden 1890-tallet), at boligbehovet derfor er umettelig, at prisene vil stige, renten være lav, og at alle investeringer i boliger i Oslo derfor vil gi god avkastning i all overskuelig framtid. Dette er ei fortelling som blir fremmet av finans, eiendomsutviklere, Oslo kommune, alltid utbyggingskåte arkitekter som vil ha prosjekter, urbanister som ønsker all byvekst velkommen til Oslogryta, og enda til deler av akademia som synes fullstendig å ha glemt sin oppgave som kritikere.

Sjøl om den verifiseres av SSBs trendframskrivinger, er denne fortellinga beheftet med meget stor usikkerhet. Grovt sagt har 70% av befolkningsveksten i Oslo (noe lavere prosenttall i hovedstadsregionen) det siste tiåret vært innvandring, og i hovedsak arbeidsinnvandring fra EØS-området. 30% har vært fødselsoverskudd.

Vekst i byggenæring og ikke minst servicenæring har gitt arbeid til denne innvandringa.

Sjøl om bobler alltid sprekker – til slutt – kan det selvfølgelig argumenteres for at denne situasjonen kommer til å vare ved, lenge. Det finnes for eksempel en global tendens til at internasjonal investering nå skjer i det en oppfatter som sikre boligmarkeder; i byer med trygg økonomi, god styring og forutsigbar politikk. The Guardian meldte før jul at boligprisene i Vancouver hadde steget med over 30% i 2015, blant annet på grunn kjøp finansiert av asiatisk, ofte familiebasert kapital. Også boligmarkeder synes å være i ferd med å bli globale.

Jeg kjenner kinesere som kjøper leiligheter til barn som studerer i Oslo. Norsk framtidig byutvikling må nok allikevel først og fremst vurderes i forhold til norsk økonomi. Og til tross for de ganske vanskelige langsiktige tendensene i Europeisk økonomi, omstillingsbehov og nå 5% arbeidsløshet i Norge kan en selvfølgelig ubevegelig tro at norsk økonomi og arbeidsliv forblir som før.

Kommuneplanen for Oslo, med sitt sterke utbyggingsfokus, bygger på et slikt scenario. “I denne perioden vil Oslo få en voldsom tilflytting, og et like voldsomt behov for nye boliger” gjentar Aftenposten (mandag 16.1) da avisa forsøker å forstå behovet for å markere stasjon og knutepunkt med 12 etasjer i vestlige eneboligområder.

Aftenposten gjentar ei trendframskriving og en løs antagelse, ei mulig framtid, men nødvendigvis ikke den framtida som kommer, og kanskje heller ikke den framtida byen bør planlegge for. Det finnes også andre relevante scenarier. Ett annet, muligens også realistisk scenario, er at vi må åpne landet for klimaflyktninger og at folketallet stiger dramatisk. 10 millioner i stedet for 5.

Et tredje – og kanskje det mest sannsynlige – er at norsk økonomi blir kjølt ned, arbeidsløsheten stiger, og byen blir mindre attraktiv for arbeidsinnvandring. Slik unge grekere vender tilbake til olivenlundene, kan det bli større interesse for rurale områder i Norge.

Jeg er ikke opptatt av å underbygge noen av disse mulige framtidene. Det jeg ønsker å argumentere mot er den fastlåste fortellinga om Osloveksten og Osloøkonomien. Det finnes en betydelig usikkerhet omkring norsk byutvikling i dag.

Drar vi denne argumentasjonen over til boligmarkedet blir usikkerheten ytterligere styrket. Etterspørselen i boligmarkedet er uttrykk for et investeringsbehov like mye som et boligbehov. Både familier og investorer legger kapitalen sin i boligmarkedet fordi dette markedet har gitt usedvanlig stor avkastning og sikkerhet. Sparing i norske familier har i hovedsak skjedd gjennom verdistigning i boligen, og blir investert i boligmarkedet.

Det vi kan kalle det ”reelle” boligbehovet i Oslo er derimot i stor grad knyttet til folk som ikke har penger til å komme inn i dette markedet. Den 70% som i dag innvandrer. Barn av familier som ikke har tilgang til investeringskapital.

Troen er at når utbyggere med bunnlinjeargumentasjon prioriterer å bygge dyre leiligheter, blir de billige ledige for de fattige. Men det er ikke slik dette markedsspillet virker. Nettopp derfor har man i perioder i norsk og europeisk historie drevet former for sosial boligbygging. Noen land gjør det enda, de beste eksemplene finner vi vel i de franske byene. Norge og Oslo gjør det ikke. Den markedsstyrte boligpolitikken er ikke rettet mot å tilfredsstille behovene til hoveddelen av de som flytter inn til byen.

2. 

Jeg tror altså ikke helt på vekstprognosene, og dersom de likevel viser seg å være riktige kreves det en annen form for boligbygging, og derfor også by- og boligpolitikk, enn den som har vært drivende de siste 10 – 20 åra.

Hvordan da forholde seg til arealbehov og arealbruk, i en situasjon med usikkerhet? Her synes den rådende fortellinga å være at i denne akutte situasjonen er det best å stable i høyden over jernbane- eller T-banestasjon. 24 etasjer gir ikke bare mer fortjeneste enn 12 og 6 etasjer, men gjør også byen mer bærekraftig fordi flere får ekstremt kort vei til kollektiv skinnegående transport.

Dette er også en tvilsom påstand. Røyne Kyllingstad, tidligere professor på AHO, etablerte i sjølbergingsdebatten i sin tid den motsatte hypotesen og sa at ”Eneboligen er den mest bærekraftige boformen, dersom du høll deg heme”. Og denne tesen er nå ytterligere styrket av at folk henter all energi til oppvarming og varmtvann og noe elektrisitet fra egen tomt. Muligens var Kyllingstad vel optimistisk i sin omtale av transportarbeid. Men han minner om at de økologiske fotavtrykkene vi legger bak oss, henger sammen med livsform, og ikke bare dreier seg om arbeidsreiser.

3. 

Det finnes nå faktisk 4 ulike ”plangrep” for hovedstadsregionen, som alle på sitt vis er virksomme og som hver for seg kan dekke utbyggingsbehovet. 3 av dem er trolig, i hvert fall i forhold til CO2 utslipp og klimaeffekt, også bærekraftige.

Kommuneplanen for Oslo er bare det ene grepet, og forutsetter heftig fortetting og nye utbyggingsmønstre i byen. Denne planen kan ta hele byveksten.

Det andre er regionplanen (ATP) for Oslo-Akershus, som blant annet forutsetter nye byer. Ny by på Ås-Ski har vært det mest omtalte prosjektet. Tar vi med utbyggingspotensialet i Drammen, tar denne planen i prinsippet også all boligvekst.

Det tredje plangrepet defineres av intercity-planen som legger til rette for byvekst i alle småbyene omkring Oslo. Kanskje med Hamar, Fredrikstad og Larvik som ytterpunkter. Dette scenariet begrunner den store pågående og kommende investeringa i dobbeltspor og intercity-tog.

Det finnes også et fjerde, svært virksomt alternativ, neppe bærekraftig, som fortsetter spredt utbygging omkring i det metropole området, stort sett der folk finner ei tomt de vil bygge på.

Også de tre første planene er alle virksomme i dag, men de er også i konkurranse med hverandre, fordi de alle krever store statlige investeringer i infrastruktur, støtte til planlegging og opparbeiding for å fungere optimalt. Staten investerer enormt i regional transport og infrastruktur, men utnytter ennå ikke de mulige positive byutviklingskonsekvensene.

Det finnes med andre ord nok av utbyggingsarealer i denne regionen. Det skulle bare mangle i en så spredtbygd metropolt område som dette. En kan si at det lett usystematisk etableres en mengde alternativer for byutvikling. Hvilke arealer som tas i bruk, eller blir bygget på nytt, styres av markedet.

4. 

Eneboligteppet ligger der med både fortettingsmulighet og enormt potensiale for fortjeneste.

Eneboligområdene omkring den urbane kjernen i Oslo – avgrenset av Ring 2 – er ekstremt attraktive. Ser vi bort fra endring i kroneverdi har prisene på en bolig i disse områdene blitt tidoblet på 20 år, fra midt på 1990-tallet da prisene var lave. Det vil si at prisen har økt med 50% av den originale kjøpesummen hvert år.

En hovedgrunn til dette er at folk kan kombinere en landlig og en urban livsform – hele forstandsbanenettet i Oslo ble jo i sin tid bygget ut for å etablere denne muligheten.

I tillegg er disse områdene ettertraktet til eiendomsutvikling. Jeg vil tro at det er her fortjenesten på førstegangssalg etter utbygging suverent er størst. Mange av områdene, særlig i vest er nå så attraktive kun på grunn av sin adresse at alt synes å kunne selges til høy pris. Det hele dreier seg ikke om mangel på utbyggingsområder, men om kamp om områder der utbygging kan gi stor fortjeneste.

Det er i denne situasjonen at småhusplanen har virket og har blitt utprøvd. Prinsipielt sett er det ikke noe problem å fortette et eneboligområde, tomt for tomt, dersom fortettinga ikke utfordrer hele logikken og strukturen i området. Men det er nettopp det som skjer og har skjedd.

  •  Tolking av utbyggingsgrad har blitt mer og mer sjenerøs.
  •  ”Skjønnet” som i sin tid sikret kvalitet i utbyggingsprosesser, har ikke lenger noen plass og er blitt erstattet med beinhard juss, der tiltak må være ubestridelig ulovlige for å bli stanset.

Utbygginga går derfor ut over rammen for hva et tradisjonelt eneboligområde kan tåle.

En konsekvens er at områdene får lav arkitektonisk kvalitet, men det har jeg ikke sett som min oppgave å snakke om i dag. Jeg er mer opptatt av at områdene fungerer langt dårligere enn før:

  •  Biltallet mangedobles uten at parkeringsproblemet løses,
  •  tomtene fylles opp, men nye lekearealer for unger blir ikke etablert
  • grønn struktur – også langs bekkene – hugges ned,
  •  de mange snarveiene som ble opparbeidet av unger og unge rett etter at områdene ble etablert, stenges av ivrige utbyggere og innflyttere som vil beskytte den lille uteplassen de har fått,
  •  unger tvinges ut i trafikken og de små blir kjørt til skolen.

Jeg vil oppsummere det slik at småhusplanen har gitt plass til noen fler, enkelte steder har den fungert relativt uproblematisk, men i mange tilfelle har den ført til at kvaliteten i områdene har blitt dramatisk redusert.

5. 

Mitt poeng er ikke at nybygging i gamle eneboligområder skal stoppe opp. Men slik småhusplanen nå fungerer, skaper den i størrelsesorden 400 boliger i året, men den ødelegger også gode byområder ved å fjerne de unike kvalitetene i dem.

Dette dreier seg egentlig om helt elementære faglige spørsmål.

Strukturen i et område gir visse rammer for hvordan området kan utvikles og setter grenser for et områdes kapasitet, det finnes et språk i et område som sier noe om hvordan det kan utvikles. Holder man seg innenfor det språket eller den grammatikken som er etablert i et småhusområde, fungerer stort sett en tomtevis utbyggingspolitikk.

Dersom man går ut over denne grammatikken, oftest fordi man ønsker tyngre utbygging, dreier det seg om transformasjon. At et område gjøres om til å bli noe helt annet.

Dersom Oslo by ønsker transformasjon av et område, å utvikle området til noe helt annet, må det også arbeides på helt andre måter. Da fungerer ikke tomtestrukturen som utbyggingsprinsipp. Da må fagfolk se tomtene i sammenheng, regulere, trolig med sterk offentlig styring, kommunen og utbyggere må utløse eneboliger og tomter til markedspris, og ekspropriere om det er nødvendig. Den type lettvinte løsninger som småhusplanen representerer kan overhode ikke fungere i en slik situasjon.

6. 

Denne byen har en mengde fine by- og boligområder fra mange perioder – Rikshospitalet, Casinetto, Marienlyst, Torshov, Bjølsen og Sagene, Sogn og Smestad, Hagebyen på Tøyen, Sinsen og Carl Berner, Lambertseter, Skøyenåsen, Romsås og Holmlia. Det disse områdene har til felles er at de bygger på idé og konsept, og innebærer både tung demokratisk behandling og satsing fra det store Vi.

Dersom kommunen velger (av hederlige eller uhederlige grunner) tung transformasjon i knutepunkter langs T-banen blant de svært mange utbyggingsalternativene i Osloregionen, må man også gå veien om slike prosedyrer. Det finnes ingen snarveier.

Men først kommer spørsmålet om man bør utvikle byen på denne måten, eller legge penger og energi i de mange andre utbyggingsalternativene. Hvordan driver man byplanlegging, eller med et mer situasjonsbeskrivende ord, hvordan driver man ”urban management” i den usikre situasjonen denne byen kommer til å befinne seg i om noen år?

Jeg har noen erfaringer fra slike diskusjoner og utredninger. I København for noen år siden var et av svarene at en først og fremst burde være opptatt av å utvikle områdekvaliteter og sørge for at naturressurser av alle typer ikke ble bygd ned. All utbygging skulle skje i arealer som allerede var bebygde. I arbeidet med bypolitikk for den norske sosialdemokratiske regjeringa var vi opptatt å styre utbygginga til allerede etablerte bymiljøer nettopp for å styrke områdekvaliteter. Kapasiteten i Fredrikstad, Hamar og Drammen er for eksempel uhyre interessant.

Begynner man å ta den nye situasjonen inn over seg, blir et jorde mye mer verdt som landbruksressurs enn som ei utbyggingstomt og spørsmålet om å ta vare på velfungerende bydeler langt viktigere enn deres kapasitet for å ta opp i seg ny utbygging.

Byen trenger en helt annen fortelling enn den som er styrende for utbyggingspolitikken i dag.

About Karl Otto Ellefsen

Professor i urbanisme ved Arkitektur- og designhøgskolen i Oslo, og rektor i perioden 2002-2014. Visiting professor at Central Academy of Fine Arts (CAFA), Beijing. Council member, former president (2013 - 2017) in EAAE (European Association for Architectural Education).
This entry was posted in Ukategorisert. Bookmark the permalink.

1 Response to BOLIGBEHOV, SMÅHUSPLAN og KNUTEPUNKTER

  1. Pingback: BOLIGBEHOV, SMÅHUSPLAN og KNUTEPUNKTER | Gehe arkitekter as

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google photo

You are commenting using your Google account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s